GÓC NHÌN F.HOUSE – TỪ VỤ COCOBAY ĐÀ NẴNG: VIỆC CAM KẾT LÃI SUẤT CAO LÀ “ĐÁNH” VÀO LÒNG THAM

  • F.HOUSE
  • /
  • 28/11/2019 11:00

  • 4716
  • |
GÓC NHÌN F.HOUSE – Vụ việc Cocobay Đà Nẵng chấm dứt cam kết lãi suất vừa qua đã vô tình lộ ra tình trạng các chủ đầu tư đưa ra “cam kết” lãi suất cao để “đánh” vào lòng tham, cũng như nhanh chóng bán hết sản phẩm, mà vô tình khiến cho NĐT có cái nhìn không tốt về loại hình bất động sản này.

Ngày 27/11, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên năm 2019, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho biết “Sau 3 năm nở rộ có hàng chục nghìn căn hộ condotel đã tung ra thị trường. Vậy mà rất tiếc cho đến nay chưa có một văn bản nào quy định về loại hình này được ban hành...”

Đề cập tới vụ Cocobay Đà Nẵng tuyên bố “vỡ trận” về cam kết lãi suất vừa qua, ông Nam nói đây là “trục trặc” nhưng không phản ánh đúng thị trường condotel. Bình luận về condotel cùng cam kết lãi suất cao ngất ngưỡng, ông Nam nói: Dự án “chết” vì đưa ra mức lãi suất cao quá. Đáng lẽ thỏa thuận phải phù hợp, vừa tầm. Rõ ràng đưa ra mức lãi suất cao gấp đôi ngân hàng là không có cơ sở, nhưng việc đưa ra mức lãi suất cao ngất ngưỡng chính là đánh vào lòng tham, kém hiểu biết” của nhà đầu tư.

Nguồn: Internet

Nếu chủ đầu tư chỉ tối đa hóa lợi nhuận thì nhiều dự án có thể “vỡ trận” như Cocobay

Trường hợp dự án Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” trong cam kết là lời cảnh tỉnh cho cả CĐT lẫn khách hàng mua dự án.

Nhìn từ câu chuyện, ông Nguyễn Văn Hùng – Trưởng văn phòng Hội môi giới BĐS Việt Nam – khu vực miền Nam có những nhận định sau:

Thứ nhất, đối tượng mua BĐS nghỉ dưỡng chủ yếu là các NĐT, đó là những người thu nhập khá cao, thích đi du lịch, doanh nhân... Điều cần quan tâm đầu tiên của NĐT về sản phẩm là tính pháp lý: dự án có sổ hồng lâu dài, có được sở hữu lâu dài hay không, thậm chí được nhà nước cấp thời hạn 50 -70 năm hay không, vì ít ra khi đó người mua sẽ được nhà nước bảo vệ quyền lợi của mình.

Thứ hai là khu vực dự án codontel có phải là nơi có lợi thế về du lịch như Phú Quốc, Vũng Tàu, Nha Trang, Bình Thuận, Đà Nẵng, Hạ Long,... và hệ thống giao thông thuận tiện, đặc biệt khu vực đó có sân bay hay không.

Yếu tố thứ ba là sản phẩm và thương hiệu của CĐT dự án như thế nào. NĐT phải xem xét CĐT đã có kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS nghỉ dưỡng hay chưa hoặc là kí kết với đối tác quản lý vận hành uy tín, chuyên nghiệp không.

Cuối cùng mới là lãi suất cam kết lợi nhuận cho thuê và ngân hàng hỗ trợ tín dụng.

Theo ông Hùng lợi nhuận chỉ là câu chuyện đi sau tính pháp lý, vị trí dự án, thương hiêu của CĐT, nhưng vì pháp lý của condotel hiện nay không rõ ràng nên các CĐT đua nhau đánh vào tâm lý khách hàng bằng cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ 8-12%/năm.

Với tình trạng cam kết lợi nhuận condotel “vô tội vạ”, cộng thêm quản lý không chuyên nghiệp, chưa kể bản thân CĐT cố gắng tối đa hóa lợi nhuận và mong muốn bán sạch hàng, chắc chắn nhiều dự án sẽ  xảy ra tình trạng “vỡ trận” như cocobay và sẽ có đợt khủng hoảng condotel.

Không cam kết lợi nhuận, thị trường sẽ tốt hơn?

Thực tế hiện nay có khá nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng đang có xu hướng từ bỏ cam kết lợi nhuận để đưa BĐS về giá trị thực, đồng thời giúp cả chủ đầu tư lẫn khách hàng tránh được rắc rối trong quá trình vận hành..

Gần đây, trên thị trường đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2 đi theo hướng không cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/đơn vị vận hành. Đây là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Chẳng hạn, tổ hợp nghỉ dưỡng The Arena Cam Ranh của chủ đầu tư Vịnh Nha Trang đưa ra hai lựa chọn cho khách hàng là được tự vận hành hoặc ủy thác cho CĐT và đơn vị quản lý, hay dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né của chủ đầu tư IDJ với quy mô gần 3.000 căn hộ khách sạn cũng đi theo xu hướng này. Theo đó, đối với những căn hộ không cam kết, các khách hàng có thể tự vận hành quản lý hoặc cho CĐT thuê lại và chỉ sẻ lợi nhuận tỷ lệ từ 70%- 80% dành cho người mua.

Nguồn: Internet

Cũng tại Mũi Né, Phan Thiết, dự án Goldsand Hill Villas và NovaHill ra mắt cuối năm ngoái cũng không tham gia cuộc chiến lợi nhuận như đa số dự án nghỉ dưỡng khác trên thị trường.

Theo ông Adam Bury, Phó chủ tịch cấp cao, JLL Hotel & Hospitality Group từng cho biết, tại một số dự án condotel rất thành công khi bán được sản phẩm mà không cần cam kết lợi nhuận. Thay vào đó, chủ đầu tư cung cấp cho những người mua condotel một kế hoạch kinh doanh khả thi, cũng nhờ vậy, chủ dự án không gặp gánh nặng nợ nần, áp lực lợi nhuận.

Theo các chuyên gia trong ngành, đây cũng là một trong những cách giúp giảm bớt hệ lụy từ việc cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư với khách hàng trong trường hợp không đúng như cam kết. Bởi việc cam kết lợi nhuận một mặt tạo ra tâm lý an tâm cho khách hàng, nhưng mặt trái đã đẩy giá trị căn hộ lên cao để bù cho phần lợi nhuận cam kết với khách hàng. Trong khi đó, khi dự án đi vào hoạt động lại không hiệu quả, khiến khách hàng mất niềm tin với các CĐT.

Cũng quan điểm, ông Luis Mesquita de Melo, Asian Coast Development Ltđ cho rằng, condotel chỉ là một trong rất nhiều mô hình, tương tự như time sharing, muốn thành công, chúng ta phải có khung pháp lý hoàn chỉnh để vận hành, để tạo dòng tiền tốt, nhưng lợi nhuận 12—15%/ năm chỉ là con số quảng bá, và chưa thực sự khả thi ở thị trường Việt Nam.

Condotel khai thác đúng chất, vận hành chất lượng, sẽ thành công?

Hiện nay, kinh tế chia sẻ gắn liền với lợi ích, tiện lợi, có triển vọng. Lúc trước chúng ta có homestay, và hiện tại mô hình condotel ngày càng phát triển và mở rộng. Mô hình kinh tế chia sẻ giúp tiết kiệm vốn đầu tư, chủ dự án tiết kiệm được vốn vì gọi mời được người mua. Và nhà đầu tư cũng bớt được phần tiền vì được đảm bảo tài chính, hơn nữa còn được cam kết về lợi trong khoảng thời gian nhất định. Và giảm thiểu chi phí bảo dưỡng vận hành, khấu hao do dự án được vận hành bởi đội ngũ chuyên nghiệp.

Đứng theo góc độ NĐT, việc đảm bảo cam kết yếu tố cốt lõi là quản lý và khai thác bền vững lâu dài, không phải xây dựng xong rồi bán là yếu tố quyết định thành công của một dự án condotel.

Để thành công và nhất là bảo đảm tốt phần cam kết lợi nhuận cho khách hàng, bất động sản du lịch cần có một số yếu tố cần thiết để khai thác lâu dài, bền vững. Đầu tiên là yếu tố thiết kế sản phẩm phải phù hợp với việc khai thác du lịch, thiết kế các chuỗi tiện ích phong phú, đa dạng nhằm phục vụ việc khai thác lâu dài.

Thứ hai là khả năng vận hành. Việc thuê đơn vị nước ngoài vận hành sẽ đẩy chi phí tăng cao, những dịch vụ tốt và chất lượng sẽ giúp kéo nguồn lợi nhuận về và sẽ đảm bảo được dòng tiền. Thế nhưng, nhiều nhà phát triển bất động sản trong nước thiếu, yếu kinh nghiệm nên phải hợp tác với thương hiệu quốc tế, nên phải đi hợp tác thì sẽ mất chi phí, lợi nhuận giảm đi. Vì thế, nếu là doanh nghiệp nội địa có thể tự quản lý thì sẽ tiết kiệm được khoản chi phí rất lớn. Chẳng hạn như khi đầu tư vào VinGroup, SunGroup... là các chủ đầu tư có kinh nghiệm, không mất chi phí thuê doanh nghiệp nước ngoài quản lý.

Thứ ba là yếu tố cam kết về chính sách, lợi nhuận của chủ đầu tư cũng là một lợi thế, nhưng quan trọng nhất vẫn là hiệu quả kinh doanh.

Cuối cùng là giá bán, nếu có giá bán hợp lý thì nhà đầu tư sẽ tạo ra sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn trên thị trường.

Liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, hiện nay, Bộ Xây dựng đang cùng các cơ quan chuẩn bị các báo cáo và dự thảo về tiêu chuẩn xây dựng, chỉ tiêu dân số, vấn đề kinh doanh của các nhà đầu tư để sớm cho ra những quy định hết sức cụ thể..."

Nguồn: F.House tổng hợp và thông tin


  • 4716
  • |