Quy định chế tài chưa đủ mạnh

25/03/2019

Các chuyên gia cho rằng, cơ chế quản lý đối với phí bảo trì chung cư hiện nay chưa hợp lý, lỏng lẻo và chế tài cũng chưa đủ mạnh, do đó tạo ra những lỗ hổng, là cơ hội để cho giới đầu cơ, thậm chí cả chủ đầu tư trục lợi.

Quy trách nhiệm rõ ràng 

Thực tế hiện nay , khi mua căn hộ chung cư , hầu hết khách hàng thường chỉ quan tâm đến các vấn đề giá cả , vị trí là chính , còn phí bảo trì chung cư không mấy quan tâm , hoặc do người bạn giải thích qua loa , sơ sài dẫn đến khách mua cũng mù mờ về vấn đề này. Về lý thuyết , việc nộp phí bảo trì chung cư sẽ giúp cải thiện tình trạng xuống cấp của chung cư sau một thời gian đi vào hoạt động , nhằm giảm thiểu các thiệt hại về người và của có thể xảy ra do cơ sở vật chất của chung cư gặp các vấn đề hư hỏng , hoặc đã cũ cần thay mới . Bởi lẽ , khi sống trong một tòa nhà có hơn trăm hộ gia đình , các sự cố dù nhỏ nhất xảy ra cũng có thể ảnh hưởng lây lan đến những căn hộ khác . Nếu không có đội ngũ bảo trì thường xuyên các lối đi chung , hành lang , hầm để xe , hệ thống phòng cháy chữa cháy , điện nước . . . cuộc sống sinh hoạt của cư dân sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng .

Để duy trì hoạt động chung của chung cư cần có nguồn kinh phí nhất định gọi là quỹ bảo trì. Phí này là cố định và nằm trong 2 % giá trị mỗi căn hộ, được chủ đầu tư họp lấy ý kiến trước khi đưa ra quyết định yêu cầu đóng phí . Theo quy định của pháp luật , nguồn kinh phí này phải được gửi tại ngân hàng thương mại do BQT chung cư quản lý để phục vụ công tác bảo trì phần sở hữu chung, thông qua các hoạt động như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất, thay mới các hệ thống cơ sở vật chất đã cũ không thể sử dụng được nữa.

Nhưng việc quản lý quỹ này đang có vấn đề . Thí dụ , quỹ này bị các nhà đầu cơ , thậm chí cả chủ đầu tư đem đi làm việc khác, như đầu tư dự án khác, cho vay lại . . . nghĩa là sử dụng sai quy định. Đối với những hành vi này, người dân có thể tố cáo hoặc khởi kiện, vì đã được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở 2014. Những tôi cho rằng, cái chính vẫn là sự vào cuộc của chính quyền các địa phương. Vấn đề là chính quyền các địa phương có muốn làm hay không, còn nếu tăng quản lý , kiểm tra , giám sát họ làm được ngay . Do đó , để giải quyết vấn đề này , tôi cho rằng nên quy trách nhiệm cụ thể cho chính quyền từng địa phương trong công tác quản lý các chung cư trên địa bàn mình phụ trách.

Kéo dài thời gian thu phí trong 5 năm 

Quy định người mua nhà chung cư phải đóng phí bảo trì bằng 2 % giá trị hợp đồng mua bán nhà ngay sau khi nhận bàn giao nhà , đồng nghĩa  với việc người được lợi chính là chủ đầu tư các dự án nhà chung cư. Bởi số tiền lớn này chắc chắn nằm trong tay chủ đầu tư và họ có thể chiếm dụng vốn , dùng số tiền đó kinh doanh, chi trả cho các khoản chi tiêu của họ . Rõ ràng , trong câu chuyện này , người thiệt vẫn là cư dân , còn chủ đầu tư luôn nắm đằng chuôi . Theo tôi , khi quy định của Nhà nước khi có dấu hiệu bị xé rào để thực hiện lợi ích của chủ đầu tư , nhưng không mang lại lợi ích chung của cộng đồng , cần có quy định xử lý ngay tức thì . Cần cân đối hài hòa giữa quyền lợi chung của xã hội , nhà nước và doanh nghiệp , không thể chỉ nghĩ đến mình mà quên đi chuyện được mất của người khác.

Vì thế , để xuất thu phí bảo trì chung cư kéo dài trong 5 năm , theo tôi là hợp lý để giúp giảm gánh nặng cho người mua nhà chung cư trong thời điểm nhận nhà , tức người mua nhà không phải đóng ngay kinh phí bảo trì bằng 2 % giá trị  hợp đồng mua bán nhà. Khi đề xuất phí bảo trì 2 % được đóng kéo dài trong 60 tháng thành hiện thực, nó sẽ tác động tích cực đến thị trường căn hộ, khiến thị trường trở nên sôi động hơn bởi người dân sẽ tích cực mua nhà hơn khi gánh nặng chi phí ban đầu được giảm bớt.

Thành lập BQT có tư cách pháp nhân 

Có ý kiến đề xuất không thu phí bảo trì ngay từ đầu bởi trong khoảng 2 năm đầu tiên, chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo trì , sau đó cư dân có thể tự đóng góp. Nhưng tôi không mấy tin tưởng vào giải pháp này. Vì nói thì dễ nhưng thu rất khó , ai sẽ đứng ra thu. Phí bảo trì là cần thiết và bắt buộc , các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng đúng hạn để thành lập quỹ bảo trì , thực hiện việc bảo trì , bảo dưỡng trong bất kỳ lúc nào . Nếu không có phí bảo trì , lúc hỏng hóc , xuống cấp , lấy tiền ở đâu ra. Chẳng lẽ lúc ấy trông vào lòng hảo tâm nhân dân đóng góp.

Thực tế quỹ bảo trì đang là vấn đề nóng nhất tại các chung cư hiện nay, là nguồn gốc của nhiều tranh chấp, lãng phí và thất thoát, người thiệt thòi nhất là cư dân. Nên điều quan trọng nhất là yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì cho BQT chủ đầu tư nào chây ì phải cương quyết cưỡng chế . Quỹ này phải công khai , minh bạch và có cơ chế quản lý , sử dụng nhằm phục vụ tốt nhất cho công tác duy tu , bảo dưỡng , bảo trì nhà chung cư.

Hiện nay có điểm vướng mắc là BQT chỉ là ban đại diện cư dân sống trong tòa nhà , không có tư cách pháp nhân, nên khi ra tòa , ban này không có tư cách đại diện cao. Do đó , như nếu BQT sử dụng phí bảo trì sai mục đích , có thua kiện việc thi hành án sẽ rất khó đối với một ban đại diện thay vì một công ty. Theo tôi cần một giải pháp hiệu quả hơn, đó là BQT tòa nhà nên được tổ chức như là công ty trách nhiệm hữu hạn, có đủ tư cách pháp nhân , con dấu. Chính quyền địa phương cũng nên có những bộ phận phụ trách việc giám sát các quy định để bảo vệ quyền lợi của dân cư sinh sống trong các chung cư.

Trích nguồn: Báo đầu tư Sài Gòn giải phóng

 

Đang tải...

LIÊN HỆ THÔNG TIN

Kính chào quý khách hàng đang liên hệ với F.House! Gửi nội dung liên hệ quý khách cần để được F.House phục vụ hiệu quả và nhanh chóng. Trân trọng!